Episodio 7 de La Declaración del Inversor: Guía Definitiva de Hacienda
El inmueble: el activo más común y más mal declarado
España es uno de los países con mayor tasa de propiedad inmobiliaria de Europa. Millones de familias tienen una vivienda en propiedad, muchas tienen una segunda, y cada vez más personas alquilan pisos como fuente de ingresos complementaria. Y sin embargo, los inmuebles son uno de los activos donde más errores se cometen en la declaración de la renta.
Los motivos son varios: la fiscalidad inmobiliaria mezcla distintas categorías (ganancias patrimoniales, rendimientos del capital inmobiliario, base general, base del ahorro), las deducciones son numerosas y cambian con frecuencia, y existen exenciones importantes que mucha gente desconoce o no aplica correctamente.
Este episodio cubre los dos grandes escenarios del inversor inmobiliario: vender un inmueble y alquilarlo. Son fiscalmente muy distintos entre sí, y conviene entenderlos por separado.
PARTE I: La venta de un inmueble
Cómo tributa la venta: ganancia patrimonial en la base del ahorro
Cuando vendes un inmueble y obtienes un beneficio, ese beneficio es una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro, exactamente igual que la venta de acciones. Los mismos tramos que ya conocemos del Episodio 1:
Ganancia | Tipo |
|---|---|
Hasta 6.000 € | 19% |
De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
Más de 300.000 € | 30% |
El cálculo es el mismo que con cualquier otro activo: ganancia = precio de venta − precio de compra − gastos asociados.
Qué gastos puedes restar del precio de compra
Al calcular la ganancia, el precio de compra original no es el único coste que puedes incluir. También sumas todos los gastos que pagaste en el momento de la adquisición: los honorarios del notario y del registro de la propiedad, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el IVA si fue obra nueva, los honorarios de la agencia inmobiliaria si los hubo, y las reformas o mejoras realizadas en el inmueble a lo largo de los años.
Este último punto es especialmente relevante: los gastos de conservación y reparación son deducibles del rendimiento del alquiler, pero las cantidades destinadas a la ampliación o mejora del inmueble constituyen un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las amortizaciones. Traducido al lenguaje cotidiano: si hiciste una reforma importante que aumentó el valor del piso, ese coste suma al precio de compra y reduce la ganancia cuando vendas.
Guardar todas las facturas de reformas y mejoras realizadas durante los años de propiedad puede suponer una diferencia fiscal muy significativa cuando llegue el momento de vender.
Qué gastos puedes restar del precio de venta
Del precio de venta también puedes restar los gastos directamente relacionados con la operación: la comisión de la agencia inmobiliaria, los honorarios del notario correspondientes a la venta, y los gastos de cancelación de hipoteca si los hubo.
Ejemplo práctico
Compraste un piso en 2015 por 180.000 €, pagando 15.000 € en impuestos y gastos de compra. A lo largo de los años hiciste una reforma de cocina y baño por 12.000 €. En total, tu precio de adquisición real es 207.000 €.
Lo vendes en 2024 por 280.000 €, pagando 8.000 € en comisión a la agencia. Tu precio de venta neto es 272.000 €.
Ganancia = 272.000 € − 207.000 € = 65.000 €
Sobre esos 65.000 € pagarías: 19% sobre los primeros 6.000 € (1.140 €), 21% sobre los siguientes 44.000 € (9.240 €) y 23% sobre los últimos 15.000 € (3.450 €). Total: 13.830 €.
Sin incluir los gastos de compra y la reforma, la ganancia habría sido de 92.000 € y el impuesto mucho mayor. Los justificantes importan.
Las exenciones: cuándo no pagas nada por vender tu casa
Aquí está la parte más valiosa de la fiscalidad inmobiliaria para el ciudadano de a pie. Hay situaciones en las que la ganancia por venta de vivienda queda completamente exenta de tributación. Son tres casos, y conviene conocerlos bien.
1. Exención por reinversión en vivienda habitual
Si has vendido tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años, puedes beneficiarte de la exención fiscal sobre la ganancia patrimonial.
Los requisitos son claros pero exigentes:
La vivienda vendida debe ser tu vivienda habitual. A efectos fiscales, se considera vivienda habitual la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de al menos tres años. Hay excepciones para casos justificados como traslado laboral, matrimonio o separación, pero la regla general es esa: tres años de residencia efectiva.
El plazo de reinversión es de dos años. La reinversión del importe obtenido deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual. Esto significa que si ya compraste la nueva vivienda hace menos de dos años, también puedes aplicar la exención.
La exención puede ser parcial. Si el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida. No es todo o nada — si reinviertes el 70% de lo obtenido, el 70% de la ganancia queda exenta.
Novedad importante de 2025: Una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de marzo de 2025 establece que la exención por reinversión es un derecho del contribuyente y no una opción tributaria. Esto significa que puede ejercerse incluso tras haber presentado la declaración de la renta, rectificando la declaración inicial, siempre dentro del plazo de prescripción. Esto es un cambio muy favorable: si en su día no aplicaste la exención por desconocimiento y todavía estás dentro del plazo, puedes reclamarla.
La exención no es automática. Debes comunicarla expresamente en tu declaración de la renta, aunque no tengas que pagar por ella. Si no la declaras, Hacienda no la aplica por su cuenta.
2. Exención para mayores de 65 años
Si eres mayor de 65 años, la venta de tu vivienda habitual está exenta de tributación sin necesidad de reinversión. Es una de las exenciones más generosas del sistema fiscal español y afecta a millones de personas que se plantean vender su vivienda en la jubilación.
Esta exención también aplica si el mayor de 65 años vende cualquier bien — no solo la vivienda — y reinvierte el dinero en una renta vitalicia asegurada, dentro de ciertos límites.
3. Dación en pago e hipoteca ejecutada
Está exenta la ganancia patrimonial por la dación en pago o por un procedimiento de ejecución hipotecaria que afecte a tu vivienda habitual si se cumplen determinados requisitos. Esta exención protege a quien pierde su vivienda habitual por no poder pagar la hipoteca, evitando que encima tenga que tributar por la operación.
PARTE II: El alquiler de un inmueble
Dónde tributan los ingresos por alquiler
Aquí hay una diferencia fundamental respecto a la venta: los ingresos por alquiler no van a la base del ahorro. Van a la base general del IRPF, igual que el salario. Esto es importante porque significa que se suman al resto de tus ingresos ordinarios y tributan a los tipos más altos — potencialmente hasta el 47%.
Sin embargo, el sistema tiene dos mecanismos poderosos para reducir esa carga: los gastos deducibles y las reducciones sobre el rendimiento neto.
Paso 1: Calcula el rendimiento neto
El proceso es el siguiente: de los ingresos brutos del alquiler restas todos los gastos deducibles. Lo que queda es el rendimiento neto, sobre el que después se aplica la reducción correspondiente.
Entre los gastos deducibles se encuentran: los intereses y demás gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora del bien, los gastos de conservación y reparación, los tributos y recargos no estatales como el IBI, la tasa de basuras o el alumbrado, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble.
En la práctica, los gastos más habituales que puedes deducir son:
Intereses de la hipoteca (si la usaste para comprar el piso alquilado)
IBI, tasa de basuras y otros impuestos locales
Cuota de la comunidad de propietarios
Seguro del hogar y seguro de impago del alquiler
Gastos de reparación y mantenimiento
Honorarios de la agencia inmobiliaria
Gastos de formalización del contrato
Amortización del inmueble: un 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición de la construcción (excluyendo el suelo) y el valor catastral de la construcción
Este último punto — la amortización — es el que más gente olvida y el que más impacto tiene. Un piso comprado por 200.000 € con un valor catastral de construcción del 60% del total (120.000 €) permite deducir 3.600 € anuales solo por amortización, sin gastar un solo euro adicional.
IMPORTANT
Atención: los gastos de conservación y reparación son deducibles, pero no son deducibles las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir un mayor valor de adquisición. Pintar el piso o arreglar una gotera sí se deduce. Construir una terraza nueva, no — eso suma al valor de adquisición.
Paso 2: Aplica la reducción sobre el rendimiento neto
Una vez calculado el rendimiento neto, se aplica una reducción que puede ser muy significativa. Desde el 1 de enero de 2024 se aplican nuevos porcentajes de reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda para los contratos celebrados con posterioridad a esa fecha.
Los porcentajes vigentes según el tipo de contrato y situación son:
Situación | Reducción |
|---|---|
Contrato firmado antes del 26/05/2023 | 60% |
Contrato nuevo — regla general (desde 2024) | 50% |
Zona tensionada con rebaja mínima del 5% sobre contrato anterior | 90% |
Arrendatario joven (18-35 años) en zona tensionada | 70% |
Rehabilitación energética finalizada en los 2 años anteriores | 60% |
Las mayores bonificaciones se aplican en contratos a jóvenes, viviendas rehabilitadas o alquileres en zonas tensionadas con precios rebajados. Si la vivienda está en zona tensionada y el propietario reduce al menos un 5% el precio del alquiler, puede aplicar una reducción del 90% en el IRPF.
Ejemplo práctico del alquiler
Tienes un piso alquilado con el que ingresas 12.000 € anuales. Tus gastos deducibles son: IBI (600 €), comunidad (800 €), seguro (300 €), intereses hipoteca (1.200 €), reparaciones (400 €) y amortización (2.400 €). Total gastos: 5.700 €.
Rendimiento neto = 12.000 € − 5.700 € = 6.300 €
Si el contrato es anterior a mayo de 2023, aplicas el 60% de reducción: 6.300 € × 40% = 2.520 € es lo que tributará
Si el contrato es nuevo (desde 2024) sin condiciones especiales, aplicas el 50%: 6.300 € × 50% = 3.150 € es lo que tributará
La diferencia entre declarar bien los gastos o no puede suponer tributar sobre 12.000 € o sobre 2.520 €. El impacto es enorme.
Una advertencia importante: las reducciones no se aplican si Hacienda te comprueba
Las reducciones solo resultan aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección.
Esto significa que si Hacienda te revisa y detecta que no habías declarado el alquiler, no podrás aplicar las reducciones sobre los rendimientos que descubran. La reducción es un beneficio para quien declara bien y a tiempo, no una salvaguarda para quien no declara.
El alquiler turístico: las reglas son distintas
Los rendimientos derivados del alquiler turístico son rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, cuando para desarrollar la actividad el arrendador disponga al menos de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, los rendimientos que obtuviese serían rendimientos de actividades económicas. Tanto en un caso como en otro, se integran en la base imponible general del IRPF.
La diferencia clave con el alquiler residencial: en los alquileres turísticos no resultan aplicables las reducciones previstas para el arrendamiento de vivienda habitual. Puedes deducirte los gastos igual, pero no puedes aplicar el 50%, 60%, 70% o 90% de reducción sobre el rendimiento neto. Tributas sobre el rendimiento neto íntegro.
Dónde se declara en Renta Web
Venta de inmueble: en el apartado de Ganancias y Pérdidas Patrimoniales, sección de transmisión de bienes inmuebles. Introduces el precio y fecha de adquisición, el precio y fecha de venta, y todos los gastos asociados.
Ingresos por alquiler: los rendimientos del capital inmobiliario se declaran en las casillas 101-200, donde se recogen ingresos, gastos deducibles y amortizaciones.
El resumen que necesitas recordar
Situación | Categoría fiscal | Dónde tributa |
|---|---|---|
Venta de inmueble con ganancia | Ganancia patrimonial | Base del ahorro |
Venta de vivienda habitual con reinversión | Exenta (si cumple requisitos) | No tributa |
Venta por mayor de 65 años (vivienda habitual) | Exenta | No tributa |
Alquiler como vivienda habitual | Rendimiento capital inmobiliario | Base general |
Alquiler turístico | Rendimiento capital inmobiliario | Base general (sin reducción) |
Lo que necesitas recordar
Primero, guarda todas las facturas de reformas y mejoras desde el día que compras un inmueble. Todas suman al precio de adquisición y reducen la ganancia cuando vendas.
Segundo, si vendes tu vivienda habitual y compras otra, la exención por reinversión puede eliminar toda la carga fiscal. Tienes dos años de margen y la reinversión puede ser parcial. Comunícalo expresamente en tu declaración.
Tercero, si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta sin ninguna condición adicional.
Cuarto, los ingresos por alquiler van a la base general, no a la del ahorro. Pero con gastos deducibles y reducciones bien aplicadas, la base imponible real puede reducirse drásticamente.
Quinto, el alquiler turístico no tiene las mismas reducciones que el alquiler residencial. Si tienes ambos tipos de alquiler, deben declararse y calcularse de forma separada.
En el próximo episodio entramos en el terreno más cambiante y complejo de toda la guía: las criptomonedas. Qué sabe Hacienda, cómo tributan Bitcoin, altcoins, NFTs y el staking, y cómo evitar los errores que más sanciones generan en este ámbito.Este artículo es de carácter informativo y educativo. La normativa fiscal puede cambiar cada año.